Call us now:
ماهو الفرق بين دعوى الطرد ودعوى الإخلاء في القانون المصري ؟ في القانون المصري، تختلف دعوى الطرد عن دعوى الإخلاء من حيث الأساس القانوني، الأسباب، والإجراءات المتبعة. لفهم الفارق بينهما بوضوح، سنوضح كل دعوى بشكل تفصيلي ونبرز أوجه التشابه والاختلاف.
أولاً: دعوى الطرد
تعريفها:
دعوى الطرد هي إجراء قانوني يتخذه المالك أو صاحب الحق لطرد شخص من العقار، سواء كان مستأجرًا أو شخصًا شاغلًا للعقار دون وجه حق.
أساسها القانوني:
تستند إلى أحكام الملكية أو الحق الشخصي الذي يخوّل المالك أو الحائز المطالبة بإنهاء وجود الشخص في العقار.
الأسباب التي تستدعي رفع دعوى الطرد:
- شغل العقار دون سند قانوني.
- انتهاء عقد الإيجار ورفض المستأجر الإخلاء.
- تعدي الغير على ملكية العقار أو حيازته.
الإجراءات:
- رفع الدعوى: يتم تقديم صحيفة دعوى أمام المحكمة المختصة.
- الإثبات: يقدم المدعي مستندات تثبت حقه في الملكية أو الحيازة، مثل عقد الملكية.
- تنفيذ الحكم: بعد صدور الحكم بالطرد، يتم التنفيذ بواسطة قوة الشرطة إذا لزم الأمر.
ثانيًا: دعوى الإخلاء
تعريفها:
دعوى الإخلاء هي إجراء قانوني يتخذه المؤجر (المالك) ضد المستأجر لإخلاء العقار المؤجر نتيجة إخلال المستأجر بأحد الالتزامات المنصوص عليها في عقد الإيجار.
أساسها القانوني:
تُبنى دعوى الإخلاء على عقد الإيجار المبرم بين الطرفين، ويشترط وجود إخلال من المستأجر ببنود العقد.
الأسباب التي تستدعي رفع دعوى الإخلاء:
- عدم دفع الإيجار: إذا تأخر المستأجر عن دفع الإيجار لمدة تتجاوز المدة المحددة في القانون.
- إساءة استخدام العقار: مثل إحداث تلفيات جسيمة أو استخدام العقار في أنشطة غير قانونية.
- تأجير العقار من الباطن: إذا كان ذلك ممنوعًا في العقد.
- انتهاء مدة العقد: ورفض المستأجر تجديد العقد أو الإخلاء.
- مخالفة شروط العقد: مثل تغيير استخدام العقار من سكني إلى تجاري.
الإجراءات:
- إنذار بالإخلاء: يجب توجيه إنذار رسمي للمستأجر عبر محضر قضائي لتنبيهه بالإخلاء.
- رفع الدعوى: يتم تقديم صحيفة الدعوى مشفوعة بالمستندات التي تثبت الإخلال.
- الإثبات: يشمل تقديم عقد الإيجار، إنذارات الإخلاء، وأي دلائل على إخلال المستأجر.
- تنفيذ الحكم: بعد صدور الحكم النهائي بالإخلاء، يتم تنفيذه بمساعدة الجهات التنفيذية.
الفرق بين دعوى الطرد ودعوى الإخلاء
| العنصر | دعوى الطرد | دعوى الإخلاء |
|---|---|---|
| الأساس القانوني | الملكية أو الحيازة | عقد الإيجار |
| الشخص المستهدف | أي شخص يشغل العقار دون سند قانوني | المستأجر المتعاقد |
| الأسباب | شغل العقار دون وجه حق أو التعدي على الحيازة | إخلال المستأجر بشروط العقد أو انتهاء مدة الإيجار |
| وجود عقد إيجار | غير ضروري | ضروري |
| الإجراءات التمهيدية | لا يشترط توجيه إنذار مسبق | يشترط توجيه إنذار بالإخلاء |
| نوع المستندات المطلوبة | مستندات تثبت الملكية أو الحيازة | عقد الإيجار، إثبات الإخلال |
| المحكمة المختصة | المحكمة المدنية | المحكمة الجزئية في الغالب إذا كان الإيجار يخضع لقوانين خاصة |
نصائح قانونية للمؤجرين والمالكين
- التأكد من العقود: يجب أن تكون عقود الإيجار مكتوبة بشكل واضح وتتضمن شروطًا صريحة تحمي حقوق المؤجر.
- توثيق الإخلال: إذا كان المستأجر يخل بالتزاماته، يجب توثيق ذلك بمستندات أو صور أو شهود.
- الاستعانة بمحامٍ: لضمان صياغة قوية للدعوى وتجنب أي أخطاء قانونية.
- اتباع الإجراءات القانونية بدقة: سواء في إرسال الإنذارات أو تقديم المستندات للمحكمة.
- الحفاظ على العلاقة التعاقدية: يمكن في كثير من الأحيان حل النزاعات بالطرق الودية قبل اللجوء إلى القضاء.
الخلاصة
تعد دعوى الطرد ودعوى الإخلاء من أهم الوسائل القانونية المتاحة للملاك والمؤجرين لحماية حقوقهم في العقارات. الفرق الجوهري بينهما هو الأساس القانوني والإجراءات المطلوبة. دعوى الطرد ترتبط بالملكية أو الحيازة، بينما دعوى الإخلاء تعتمد على عقد الإيجار. لذا، عند اللجوء إلى أي من الدعويين، يجب التأكد من التزام الإجراءات القانونية الصحيحة لضمان صدور الحكم لصالحك.